AVALIAÇÃO
DE IMÓVEIS
e perícias nos tribunais
TÉCNICAS DE FUNDAMENTOS
DA AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
Técnicas E Fundamentos Da Avaliação Mercadológica
Sabe Escolher o Método de Avaliação Apropriado para Cada Caso?
SOBRE O AUTOR
Prof° PETRUS MENDONÇA
✔️ + de 17.000 alunos
✔️ + de 25.000 livros vendidos
✔️ + de 30 anos de experiência no mercado de imóveis
✔️ Professor de Cursos de Avaliação Mercadológica pelos CRECI-SP, CRECI-RN, CRECI-AM, CRECI-RR e CRECI-MA
✔️ Professor de Cursos de Avaliação e Perícias Judiciais pela Alfama Cursos
✔️ Professor de Cursos de Extensão pela Faculdade Pública de Direito e Ciências da Administração de Pernambuco Fcap-UPE
✔️ Perito Judicial Imobiliário nas Varas Cíveis do Tribunal de Justiça de Pernambuco TJ-PE
✔️ Sócio fundador do Escritório De Souza Mendonça Advocacia
✔️ Sócio fundador da Imobiliária Amuleto
✔️ Autor dos Livros Avaliação de Imóveis e Perícias nos Tribunais, Manual do Despachante Imobiliário, Contrato de Intermediação Imobiliária e Contrato de Locação e Gestão Inteligente de Imóveis
✔️ Ex-corregedor nacional do Sistema Cofeci-Creci em Brasília-DF
SOBRE A OBRA
O autor da obra, Prof. Petrus Mendonça, é avaliador e perito judicial nas varas da justiça estadual em Pernambuco; Professor de Cursos de Avaliação de Imóveis, e possui inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários do Cofeci sob n. 388, desde 2007.
Se você tem dúvidas sobre avaliação de imóveis, sobre perícias nos Tribunais, e está disposto(a) a entrar no lucrativo mercado de avaliações e de perícias judiciais, a obra é indicada para você.
Não importa se você tem muita ou pouca experiência, a obra vai lhe apresentar uma metodologia moderna e fundamentada para que tenha maior segurança em atender seus clientes.
Avaliar imóveis é arte, técnica e ciência. É preciso ousar para se destacar. Ninguém deve avaliar imóveis por impulso ou por mera opinião própria sem embasamento técnico e cálculos matemáticos. Todo imóvel possue quatro valores: aquele que o proprietário deseja vender; aquele valor que o imóvel realmente vale no mercado; o valor fiscal dos órgãos públicos e o preço que o imóvel será ofertado publicamente para venda ou locação.
Nesta obra você vai encontrar uma metodologia de avaliação criteriosa e de fácil entendimento, com base nas normas de avaliação e nas Resoluções do Sistema Cofeci-Creci, para que suas avaliações sejam aplicadas com segurança e confiabilidade.
A QUEM INTERESSA A LEITURA DA OBRA?
✔️ Corretores de Imóveis
✔️ Peritos Judiciais, Com Prática e Experiência em Avaliações Imobiliárias
✔️ Peritos Judiciais que Estejam Iniciando Suas Atividades de Avaliação
✔️ Assistente Técnico das Partes
O QUE VOCÊ VAI ENCONTRAR NESTA OBRA?
- As diversas formas de avaliar imóveis urbanos e rurais sob a ótica mercadológica
- Conceitos e Princípios das Normas Técnicas de Avaliação e das Resoluções do Sistema Cofeci-Creci
- Aplicação correta de cálculos matemáticos e da homologação de fatores para encontrar o valor de mercado dos imóveis
- Os requisitos mínimos da avaliação mercadológica, e como devem ser aplicados no Parecer Técnico de Avaliação ou no Laudo de Avaliação
- Modelos de Laudo de Avaliação e de Requerimentos ligados à avaliação judicial
- Como o Perito deve responder a quesitos formulados pelas partes e pelo Juiz
- Como devem ser escolhidas as amostras de outros imóveis, e quais critérios de exclusão podem ser utilizados
- Como deve o Perito Avaliador se comportar em suas avaliações mercadologicas
- O que fazer quando o avaliador não tiver acesso ao imóvel da avaliação
- Diferenças entre valor de mercado, preço do imóvel e valor de venda forçada
- Principais erros do avaliador imobiliário e como avaliar com segurança
CAPÍTULOS DA OBRA
INTRODUÇÃO À AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA MERCADOLÓGICA
MÓDULO I
1 A HISTÓRIA E O DESENVOLVIMENTO DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
1.1 A AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA E PERÍCIA NO BRASIL
1.2 ASSOCIAÇÕES DE AVALIADORES DE IMÓVEIS NO EXTERIOR
MÓDULO II
2 A LEGITIMIDADE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
2.1 PRINCIPAIS CONCEITOS
2.1.1 Definições dos tipos de áreas nas avaliações imobiliárias
2.1.2 A Norma ABNT 14.653 e seus conceitos
2.1.3 Diferenças entre Preço de Mercado x Valor de Mercado
2.1.4 Princípios da avaliação imobiliária
2.1.5 Denominações para as avaliações técnicas mercadológicas do corretor de imóveis?
2.1.6 O Laudo Técnico de Avaliação
2.1.7 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
2.1.8 Parecer Opinativo de Comercialização Imobiliária
2.1.9 Definições da Resolução-Cofeci no 1.066/2007 e do Ato Normativo-Cofeci no 001/2011
2.2 O QUE É BEM IMÓVEL?
2.3 O CONCEITO SUBJETIVO DE BEM IMÓVEL SOB A VISÃO MERCADOLÓGICA CONTEMPORÂNEA
MÓDULO III
3 COMO SE TORNAR UM AVALIADOR DE SUCESSO?
3.1 A PRÁTICA NA CARREIRA DO AVALIADOR IMOBILIÁRIO
3.2 A ABNT NBR No 14.653 COMO NORTEADORA DA PROFISSÃO
3.3 A INTELIGÊNCIA ARTIFICIAL (I.A) NAS AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS
3.4 FINALIDADES E OBJETIVOS DAS AVALIAÇÕES MERCADOLÓGICAS
3.5 VANTAGENS DE SER UM PROFISSIONAL DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
3.6 PROFISSIONAIS QUE ATUAM NA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
3.7 COMPETÊNCIA DO CORRETOR IMOBILIÁRIO PARA AVALIAR IMÓVEIS
3.8 O DESTAQUE DO CORRETOR IMOBILIÁRIO NA AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS SOB O ASPECTO MERCADOLÓGICO
3.9 O CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES IMOBILIÁRIOS (CNAI)
3.10 O AVALIADOR DE IMÓVEIS E A DECISÃO DO STJ
3.11 NORMAS DE CONDUTA E ÉTICA DOS AVALIADORES IMOBILIÁRIOS
MÓDULO IV
4 A CONTRATAÇÃO E OS HONORÁRIOS DO AVALIADOR DE IMÓVEIS
4.1.1 Etapas da contratação do corretor de imóveis avaliador
4.1.2 Cálculo dos honorários do avaliador
4.1.3 Deduções nas avaliações
MÓDULO V
5 BEM IMÓVEL COMO OBJETO DA AVALIAÇÃO
5.1 A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL
5.2 A AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL
5.3 DISTINÇÃO ENTRE IMÓVEL URBANO E IMÓVEL RURAL
5.4 O IMÓVEL IRREGULAR COMO OBJETO DA AVALIAÇÃO
5.4.1 Parâmetros para a avaliação do imóvel irregular
5.4.2 Parâmetros para a avaliação do imóvel de posse
5.5 OS FRUTOS NUMA AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
5.5.1 Tipos de benfeitorias
5.6 A AVALIAÇÃO DO IMÓVEL NA ÓTICA DO PROPRIETÁRIO
MÓDULO VI
6 FASES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
6.1 PASSOS DA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
6.2 CERTIDÕES E OUTROS DOCUMENTOS PARA O PTAM
6.2.1 Principais sites para retirada de certidões
6.2.2 Certidão de Inteiro Teor e a Certidão de Ônus Reais do imóvel
6.3 COMO ANALISAR UMA CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR?
MÓDULO VII
7 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
7.1 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO MAIS UTILIZADOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO
7.1.1 Método comparativo direito de dados de mercado
7.1.2 Método evolutivo
7.1.3 Método involutivo
7.1.4 Método de capitalização de renda
7.2 HOMOGENEIZAÇÃO COMO TRATAMENTO DE DADOS POR FATORES
7.3 PRINCIPAIS FATORES NAS AVALIAÇÕES MERCADOLÓGICAS
7.4 COMO CORRIGIR TESTADA DE TERRENO
7.5 COMO CORRIGIR PROFUNDIDADE DE ÁREA DE TERRENO
7.6 FATOR TOPOGRAFIA
7.6.1 Taxa de ocupação
7.7 ÍNDICE OU COEFICIÊNTE DE APROVEITAMENTO
7.8 FATOR CONSERVAÇÃO / IDADE
7.9 FATOR INFRAESTRUTURA
7.10 PERCEPÇÃO DE MERCADO DO AVALIADOR IMOBILIÁRIO MERCADOLÓGICO
7.11 HOMOGENEIZAÇÃO DE FATORES PELA MÉDIA ARITMÉTICA
7.11.1 Média aritmética
7.11.2 Média Ponderada
7.12 QUAL A FORMA IDEAL PARA APLICAÇÃO DOS FATORES?
MÓDULO VIII
8 PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
8.1 REQUISITOS OBRIGATÓRIOS DO PTAM
8.1.1 Identificação do Solicitante
8.1.2 Finalidade e Objetivo do PTAM 2
8.2 CARACTERIZAÇÃO E IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
8.3 INDICAÇÃO DA METODOLOGIA AVALIATÓRIA
8.4 VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO
8.5 PRINCIPAIS PONTOS QUE DEVEM SER OBSERVADOS NA VISTORIA
8.6 LEVANTAMENTO (RELATÓRIO) FOTOGRÁFICO
8.7 ANÁLISE MERCADOLÓGICA DO IMÓVEL AVALIANDO
8.8 PESQUISA DE MERCADO
8.9 HOMOGENEIZAÇÃO DE DADOS POR FATORES
8.10 TRATAMENTO MATEMÁTICO DAS AMOSTRAS (CÁLCULOS)
8.10.1 Média aritmética simples
8.10.2 Média ponderada
8.11 CONSIDERAÇÕES SOBRE A DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
8.12 IDENTIFICAÇÃO E CURRÍCULO(S) DO(S) AVALIADOR(ES)
8.13 CONCLUSÃO DO PTAM E O VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
8.13.1 Conclusão da avaliação
8.13.2 Considerações finais do PTAM (palavras de encerramento)
MÓDULO IX
9 DA PERÍCIA JUDICIAL E DA ASSISTÊNCIA TÉCNICA PROCESSUAL
9.1 TIPOS DE PERÍCIAS IMOBILIÁRIAS JUDICIAIS
9.2 COMO SE TORNAR UM PERITO JUDICIAL AVALIADOR IMOBILIÁRIO
9.3 QUEM PODE SER PERITO?
9.4 TIPOS MAIS COMUNS DE AÇÕES JUDICIAIS QUE ENVOLVEM PERÍCIA IMOBILIÁRIA
9.4.1 A Não aceitação da perícia pelo avaliador imobiliário
9.4.2 Impedimentos da perícia de avaliação por locatário ou outrem
9.5 AS VANTAGENS DA ATIVIDADE DE PERITO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
9.5.1 Quem deve pagar os honorários do perito avaliador?
9.5.2 Honorários do perito quando existe concessão da justiça gratuita
9.6 PASSO A PASSO NA COBRANÇA DOS HONORÁRIOS DO PERITO NO PROCESSO JUDICIAL
9.6.1 Prova pericial no Novo Código de Processo Civil
9.6.2 A prova pericial e o trabalho do assistente técnico
9.6.3 Da assistência técnica processual
MÓDULO X
10 PRÁTICA DE CÁLCULOS
10.1 COMO CALCULAR O CUB/m2
10.1.1 Atualizando valor do imóvel pelo CUB/m2
10.1.2 Método do custo
10.1.3 Calculando valor de construção (área edificada) pelo CUB/m2
10.1.4 Fator de correção
10.1.5 Aplicando o método evolutivo através do CUB para avaliar casas
10.2 AVALIAÇÃO DE APARTAMENTOS
10.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado
10.2.2 Homogeneização por dados (fatores)
MÓDULO XI
11 AVALIAÇÃO DE CASAS
11.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
11.2 HOMOGENEIZAÇÃO POR DADOS (FATORES)
11.2.1 Critérios adotados
11.3 AVALIAÇÃO DE CASAS
11.3.1 Método Evolutivo
11.4 HOMOGENEIZAÇÃO POR DADOS (FATORES)
11.4.1 Critérios Adotados
11.4.2 Avaliando a construção de casas na região
11.5 AVALIAÇÃO DE TERRENOS
11.5.1 Método Comparativo Direto de dados de mercado e involutivo
11.5.2 Avaliação de Terrenos pelo Método Comparativo – Direto de dados de mercado
11.5.3 AVALIANDO LOCAÇÕES E ARRENDAMENTOS
11.5.4 AVALIAÇÃO DE APARTAMENTOS – PARA LOCAÇÃO
11.6 HOMOGENEIZAÇÃO POR DADOS (FATORES)
11.7 MÉTODO CAPITALIZAÇÃO DE RENDA
11.8 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
11.9 HOMOGENEIZAÇÃO POR DADOS (FATORES)
11.9.1 Percepção de mercado
11.10 COMO CALCULAR TAXA DE REMUNERAÇÃO NAS LOCAÇÕES
11.11 COMO CALCULAR FRAÇÃO IDEAL
11.12 COMO CALCULAR O VALOR DE UMA CARTEIRA DE LOCAÇÕES
11.13 AVALIANDO IMÓVEL MOBILIADO
11.14 AVALIANDO NEGÓCIOS
11.15 AVALIANDO SERVIDÕES
11.16 AVALIANDO CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE
11.16.1 Avaliação de venda da cota de condomínio em Multipropriedade?
11.17 AVALIAÇÃO COM VALOR DE VENDA FORÇADA
11.18 AVALIANDO POSSE
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ANEXOS
ANEXO A – CARTA APRESENTAÇÃO DE PROPOSTA DE HONORÁRIOS DE PERÍCIA E AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
ANEXO B – CONTRATO DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DA PERÍCIA E AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
ANEXO C – PROPOSTA DE SERVIÇOS DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA EXTRAJUDICIAL
DEPOIMENTOS DE QUEM JÁ COMPROU
ROSÂNGELA DUARTE
Corretora de ImóveisAvaliadora
@rosangelabduarte
A obra do Professor Petrus Mendonça é simplesmente excepcional! Como Corretora de Imóveis, encontrei nela exatamente o que precisava para aprimorar minhas Avaliações Mercadológicas com mais técnica, segurança e embasamento.
A didática é clara, os conteúdos são organizados e os argumentos fazem total sentido para quem atua no mercado imobiliário. Leitura indispensável para qualquer profissional da área!
🙏👏⭐
LUIZ FERNANDO BARCELOS
Vice-Presidente de Avaliação Imobiliária do Cofeci@luizfernando.barcellos
Nesta obra, o autor, que além de Corretor de Imóveis é Advogado, traz sua experiência, tratando das avaliações nas esferas judicial e extrajudicial, com informações preciosas para os avaliadores quando nomeados peritos judiciais. Discorre sobre a matéria de forma didática e facilmente absorvida pelo leitor, fazendo desse livro uma obra de consulta para mesa de trabalho de todo avaliador de imóveis.
RENATA MELO
Arquiteta@renatsems
Maravilhoso o livro do Professor Petrus! Já tinha dado uma olhada em vídeos e artigos sobre avaliação de imóveis, mas realmente foi aqui que encontrei um jeito mais prático de aplicar a metodologia mercadológica. Super didático e finalmente consegui compreender direitinho!
Tudo que eu estava procurando.
SIMONE BIJU
Gestora Imobiliária eAvaliadora de Imóveis
@simonejeremiasberdnazy
Sou Corretora de Imóveis avaliadora imobiliária há vários anos, e confesso que estou impressionada com a didática aplicada na obra.
Tirei todas as minhas dúvidas. A obra será, de agora por diante, meu livro de consulta nas avaliações.
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